Veröffentlicht: 30.01.13
Science

Risiko von Immobilienblasen berechnet

Wissenschaftler der ETH Zürich haben gemeinsam mit dem Internetvergleichsdient comparis.ch den Immobilienmarkt der Schweiz analysiert. Sie konnten zeigen, dass in elf Regionen Anzeichen für Blasen bestehen und sich die Preise für Wohnungen seit 2007 in den meisten Gebieten um bis zu 50 Prozent erhöht haben.

Claudia Naegeli
Die Grafik zeigt die Entwicklung des Medianpreises pro Quadratmeter für Wohnungen von 2007 bis 2012 (Bild: Comparis).
Die Grafik zeigt die Entwicklung des Medianpreises pro Quadratmeter für Wohnungen von 2007 bis 2012 (Bild: Comparis). (Grossbild)

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien in der Schweiz immer weiter in die Höhe geklettert. Ähnlich wie die Einwohnerzahlen sind auch die Ansprüche an die Platzverhältnisse gestiegen und somit auch die Nachfrage nach Immobilien. Gleichzeitig haben die tiefen Hypothekarzinsen viele Personen zum Kauf eines Eigenheims verleitet. Der Immobilienmarkt droht zu überhitzen.

Im Rahmen eines KTI-Projekts haben Wissenschaftler um Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich in Zusammenarbeit mit dem Internet-Vergleichsdienst comparis.ch untersucht, ob und wo in der Schweiz die Gefahr von Immobilienblasen besteht. Ihre Resultate haben sie in einem Immobilien-Report zusammengefasst, der nicht nur die heutige Situation beleuchtet, sondern auch Aussagen zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes macht.

Über eine Million Inserate analysiert

Die Wissenschaftler haben dazu über eine Million Inserate für Häuser und Wohnungen analysiert, die von 2005 bis Ende 2012 auf dem Immobilienmarkt von comparis.ch angezeigt wurden. Die Angebotspreise liessen sie in ein mathematisches Modell einfliessen. So konnten sie kritische Regionen identifizieren und berechnen, wie sich die Situation in naher Zukunft entwickeln wird.

Die Forscher haben in elf Regionen der Schweiz klare Anzeichen für Immobilienblasen gefunden. Wider Erwarten handelt es sich dabei nicht um die Zentren und bekannten Hochpreisregionen, sondern um Gebiete, die in deren Nähe liegen. Im Kanton Zürich sind gemäss Report die Bezirke Horgen, Bülach und Hinwil betroffen, nicht aber die Goldküste oder die Stadt Zürich.

Entspannung der Situation erwartet

Das mathematische Modell erlaubte es den Wissenschaftlern, für alle Regionen der Schweiz kritische Zeitspannen zu berechnen. Sornette erwartet jedoch, dass sich die Situation fast überall in der Schweiz innert Jahresfrist entspannt. Zwar haben die rekordtiefen Hypothekarzinsen und Krisen im europäischen Wirtschaftsraum die Nachfrage nach Immobilien erheblich angeregt. Dennoch sei kein böses Ende zu erwarten, ist Sornette überzeugt. Zu diesem Schluss kommt er durch einen Vergleich der Situation in der Schweiz mit den Daten von Immobilienblasen in anderen Ländern. «Die Art von Immobilienblase, wie wir sie aufgrund der Comparis-Daten jetzt in der Schweiz feststellen, endet üblicherweise in einer Abflachung oder einer Stagnation», so Sornette.

Das bestätigt auch eine genauere Betrachtung des Kantons Zug und der Bezirke Dietikon, Dielsdorf, Affoltern, Bremgarten, March und Lausanne. In diesen Gebieten haben sich Blasen im vergangenen Jahr bereits aufgelöst, ohne dass der Markt zusammengebrochen wäre. Für diese Analyse berechneten die ETH-Forscher die Situation mit Inseraten, die bis Ende 2011 aufgeschaltet wurden. Mit einem Berechnungsmodell sagten sie dann virtuell die Situation im Jahr 2012 voraus und verglichen die Resultate mit den tatsächlichen Daten des Jahres 2012. Es zeigte sich, dass in diesen sieben Bezirken, wo das Modell eine Änderung der Situation vorausgesagt hatte, die Preise tatsächlich nicht weiter stiegen oder gar zurückgingen.

Wohnungen bis zu 50 Prozent teurer

Doch auch wenn die Wissenschaftler keine übermässigen Preissteigerungen erwarten, so sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen extrem gestiegen. Die Analyse von der ETH Zürich und comparis.ch beruht darauf, wie schnell und wie stark die Preise in die Höhe geklettert sind. Vergleicht man die Medianpreise des ersten Quartals 2007 mit jenen des vierten Quartals 2012 und beschränkt man sich aus methodischen Gründen auf die Bezirke mit einer genügenden Datengrundlage, so zeigt sich folgendes Bild: In 41 Prozent der Bezirke hat sich der Medianpreis pro Quadratmeter um bis zu 25 Prozent erhöht, in 43 Prozent zwischen 26 und 50 Prozent. Mit anderen Worten: «In vier Fünftel der Regionen kosten Wohnungen heute um bis zur Hälfte mehr als vor sechs Jahren», sagt Didier Sornette. Verschwindend klein ist der Anteil der Bezirke, in denen der Medianpreis pro Quadratmeter von Wohnungen günstiger geworden oder gleich geblieben ist: Dies ist bloss in drei Prozent der Bezirke der Fall, in denen genügend Daten für die Berechnung vorliegen.

Bedeutend teurer geworden sind die Angebotspreise zum Beispiel in den Gebieten rund um den Zürich-, den Zuger- und den Genfersee sowie in den Tourismusdestinationen im Kanton Graubünden – und zwar im Bereich von 51 bis 75 Prozent.

 
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